L'art. 2 del decreto legislativo 30.12.1992, n. 504, che disciplina l'imposta, all'art. 2 qualifica l'area fabbricabile come "l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità."

La semplice lettura della norma evidenzia come il legislatore abbia inteso individuare l'edificabilità, ai fini I.C.I., nel caso che questa derivi dallo strumento generale (piano regolatore) oppure da quello attuativo; abbia cioè considerato e scelto entrambe le situazioni, non potendosi dare diversa interpretazione alla locuzione "o" evidenziata. Se infatti si fosse scelto di assoggettare ad imposta soltanto i terreni compresi in piani attuativi si sarebbe piuttosto utilizzata la congiunzione "e", oppure altra formulazione. 

Ciò appare in linea con l'intento legislativo, volto ad un concetto molto esteso di area fabbricabile, dato che le parole successive attraggono come soggetti ad imposta terreni indennizzabili come fabbricabili agli effetti dell'indennità di espropriazione, cioè situazioni spesso ben lontane da uno stato concreto ed immediato di edificabilità.

E' vero che potrebbe apparire ingiustificata l'equiparazione di aree per le quali l'edificabilità è concreta ed immediatamente realizzabile, ed altre ove l'attuazione è più o meno lontana nel tempo; ciò trova però soluzione nella disposizione attinente la determinazione della base imponibile (art. 5), ove il valore viene individuato in "quello venale in comune commercio". E dunque nei due casi prospettati i valori devono essere diversi, tanto più distanti quanto più lontana sia la previsione di attuazione.

Pertanto ai fini I.C.I. l'area ove la previsione urbanistica di edificabilità può trovare subito applicazione avrà un valore certamente più alto di quello ipotizzabile per l'area che debba invece attendere l'approvazione del piano attuativo. L'onere tributario viene quindi posto a carico dei contribuenti in relazione al valore del bene imponibile.

Preme evidenziare come il regolamento del comune di Rimini relativo alla individuazione dei valori di riferimento per le aree fabbricabili, distinte in microzone, dia concreta applicazione al principio descritto: per ogni microzona vengono infatti individuati valori di base, distinti secondo la destinazione, e valori per le aree che ricadono nelle schede di progetto, ridotti in relazione ai vincoli e prescrizioni che caratterizzano ogni scheda; inoltre viene riconosciuta una riduzione del 25% dei valori fino alla data di presentazione del piano attuativo. 

La sentenza di Corte di Cassazione - sez. tributaria - n. 21644/2004 certamente si pronuncia in modo diverso, ma deve evidenziarsi come essa si ponga in un quadro di giurisprudenza di ben altro orientamento: varie di tenore avverso sia sentenze di commissioni tributarie, provinciali e regionali, sia numerose della medesima Corte di Cassazione, sezione tributaria e non, emesse negli ultimi anni. Per tutte basti ricordare la sentenza Corte di Cassazione n. 5900 del 1.7.1997, Sezioni Unite, secondo la quale un suolo compreso in zona di espansione edilizia da un piano regolatore adottato, anche se non ancora in vigore, ha già connotazione di terreno edificabile.